D’une manière générale, au-delà du taux de vacance, les premiers chiffres du marché de l’immobilier en 2013 sont bons. Sachons néanmoins rester prudents, comme nous y incite le discours sur l’état de la Nation prononcé par notre Premier ministre le 10 avril dernier. Jean-Claude Juncker a rappelé que les prévisions de croissance varient considérablement tout au long de l’année. Ainsi, le PIB a connu en 2012 une augmentation légère de 0,3 %, alors qu’il était attendu en croissance de 2 %. Il est donc prudent de prendre avec distance les prévisions de croissance pour le Luxembourg en 2013 (1 %) et plus encore pour 2014 (2,3 %) ainsi que 2015 (1,9 %). Mais si le Premier ministre a été prudent en ce qui concerne les estimations macro-économiques, il s’est montré confiant dans l’avenir de la place financière luxembourgeoise, qui représente 36 % du PIB du Grand-Duché. Alors que le Luxembourg est la cible de critiques toujours virulentes de la part de certains pays occidentaux, les professionnels du secteur savent que sa réputation ne repose plus depuis longtemps sur un secret bancaire aboli dès 2015, mais sur un savoir-faire solide et une expertise réelle en ingénierie financière.

La bonne tenue des activités financières, qui emploient plus de 40 000 personnes, est importante pour l’immobilier luxembourgeois. À titre de comparaison, le total des actifs (nationaux et transfrontaliers) employés au Grand-Duché est de 357 000. Les principales entreprises, le Gouvernement et la Ville de Luxembourg utilisent les services de quelque 80 000 personnes, et les institutions européennes 15 000. Ces dernières sont d’ailleurs à l’origine d’une part importante des projets immobiliers : 190 000 mètres carrés sont déjà en construction et plus de 120 000 mètres carrés sont en projet.

Au 31 mars 2013, les prises en location s’établissent à 27 151 mètres carrés, soit une hausse de 9,87 % par rapport au premier trimestre de 2012. Leur surface est en légère baisse (-5,15 %), à 460 mètres carrés en moyenne. Une dizaine de transactions concerne des surfaces d’une taille supérieure à 600 mètres carrés. L’Université de Luxembourg a pris possession d’une résidence universitaire de
4 654 mètres carrés à Esch/Belval, dans le quartier Square Mile. KPMG poursuit son développement à Bourmicht, avec 3 750 mètres carrés dans le bâtiment Vitrum.

Le gestionnaire de bureaux Regus s’est saisi de 1 158 mètres carrés dans
le Quartier de la Gare. Le cabinet d’avocats Speechly Bircham Pfeiffer & Partners, installé au Luxembourg depuis juin 2011, a pris 992 mètres carrés au Kirchberg. À la Cloche d’Or, trois opérations : MNKS a loué 974 mètres carrés supplémentaires dans l’immeuble Vertigo, Yapital a pris 630 mètres carrés et Headstart 629 mètres carrés. Enfin, Quilvest a opté pour 704 mètres carrés dans le centre ville.

Les loyers comme le stock de mètres carrés disponibles sont marqués par une belle stabilité. Notons que le phénomène de la sous-location, qui était apparu en 2009, tend à disparaître. Il ne représente plus que 0,45 % des surfaces de bureaux données en location. Le taux de vacance, revenu à 5,49 %, cache comme toujours de grandes disparités entre les quartiers les plus appréciés : Kirchberg, centre-ville, Quartier de la Gare, Limpertsberg (entre 1,33 % et 5,09 %) et d’autres zones moins demandées. La Cloche d’Or présente un taux de vacance en nette diminution qui s’établit à de 8,05 %, 10,75 % pour Kalchesbrück et 18,35 % à Hamm.

Dans la périphérie de la ville, l’aéroport et Bertrange/Bourmicht disposent toujours de grandes surfaces disponibles, avec des taux de vacance qui atteignent respectivement 15,59 % et 29,04 %, tandis que Strassen et Howald tirent mieux leur épingle du jeu (5,69 % et 6,15 % de vacance).

Enfin, l’ambitieux projet de quartier urbain de Belval poursuit quant à lui son développement. Le nouvel immeuble Southlane 1 (3 800 mètres carrés) a été livré dans le courant du premier trimestre, portant le stock de bureaux du quartier à un total de 93 090 mètres carrés, parmi lesquels seuls quelques 870 mètres carrés sont encore disponibles. Belval est devenu le deuxième quartier périphérique le plus important en ce qui concerne le stock de bureaux, juste derrière celui de l’aéroport.

A noter que l’ouverture prochaine de l’Université devrait accélérer les investissements dans cette zone.
Le marché de l’investissement a été relativement actif au premier trimestre, avec huit transactions enregistrées, pour un montant total de 135,5 millions d’euros. L’essentiel (124 millions d’euros) concerne des immeubles existants en l’état, les projets de développement ne représentant que 8 millions d’euros et les opérations réalisées pour des propriétaires occupants 3,5 millions d’euros.

Les rendements sont inchangés par rapport à 2012 : 5,25 % en ville, 6,85 % dans la périphérie.
Pour l’année entière, nous nous attendons à connaître peu ou prou les mêmes résultats qu’en 2012. En addition aux 32 100 mètres carrés déjà livrés au cours des trois premiers mois de 2013, 69 050 mètres carrés devraient être livrés d’ici à la fin de l’année. Seuls 28 100 mètres carrés sont encore disponibles, le reste étant déjà loué. L’activité immobilière pourrait s’accélérer dans les années qui viennent, si l’on en croit les projets officiels pour Luxembourg-Ville et Esch/Belval. L’ensemble Royal Hamilius, théoriquement prévu pour voir le jour en 2018, devrait comporter 10 000 mètres carrés de bureaux, 16 000 mètres carrés de commerces et
7 500 mètres carrés d’habitations. Sur le Ban de Gasperich, ce ne sont pas moins de 413 000 mètres carrés de bureaux et 105 000 mètres carrés de boutiques qui devraient sortir de terre d’ici à 2030. Ce sont entre autres le centre commercial Auchan 2, de nouveaux bureaux pour PricewaterhouseCoopers et un jardin public qui se répartiront 70 hectares de terrains.

À Esch/Belval, 80 100 mètres carrés de bureaux sont en construction, et devraient être livrés entre 2013 et 2015. Compte tenu d’autres projets prévus, le nouveau quartier urbain de Belval devrait accueillir un total de 450 000 mètres carrés de bureaux. En centre-ville de Luxembourg, d’autres programmes non moins ambitieux attendent leur lancement : l’aménagement de la Place de l’Étoile et celui du Quartier de la Gare.