Nexvia traque de manière continuelle les chi?res publiés par l’Observatoire de l’Habitat pour les besoins de son évaluateur immobilier. La société immobilière livresonanalysede l’évolution du marché résidentiel luxembourgeois etses limites potentielles à court terme.

L’accélération de l’augmentation des prix de l’immobilier sur l’ensemble du pays est con?rmée par les chi?res o?ciels publiés aujourd’hui : +16% en 2020 (après +9%en2019 et 2018). Et cela sur un marché hyperactif avec unvolumedetransactionssimilaireà2019 malgré le con?nement qui a bloqué l’activité immobilière pendant 2 mois. Mais comment expliquer cela ?

L’élément central reste la forte demande de logements, tirée par la croissance démographique, qui fait face à une o?re peu élastique. Et même avec une croissance démographique plus faible en 2020, le réservoir historique de demandeurs en logement est tel (dé?cit de construction annuel estimé à 3 000 logements depuis 2010) que la demande devrait rester soutenue à moyen terme.

La pandémie n’a par ailleurs que faiblement impacté la population résidente d’unpointde vue ?nancier et la con?ance reste de mise au Luxembourg malgré lasituation.Deplus,les politiques monétaires très accommodantes ont permis de se ?nancer à des taux encore plus bas jusque ?n 2020 (jusqu’à 1% sur des périodesd’emprunt de 20 ans et plus).

En?n, le logement est devenu une priorité pour tous suite au con?nement et au temps passé chez soi. Les potentiels primo-accédants qui s’intéressaient peu à la matière ont eu le temps d’analyser l’intérêt d’être propriétaire au Luxembourg et les familles de s’intéresser nettement plus activement à la recherche d’un bien plus grand (souvent une maison avec un jardin).

Néanmoins, Nexvia constate que les prix actuels limitent davantagelenombred’acheteurs sur les biens en vente et que l’on semble maintenant prochedel’équilibreo?re/demande, lié au niveau de prix.

Les évolutions ?nancières, réglementaires et ?scales depuis le début de l’année 2021 laissent plutôt présager un frein à la frénésie des dernières années pour revenir à des évolutions de prix plus raisonnables.

Les taux d’intérêt sur les emprunts de 15 ans et plus ont augmenté depuis le début de l’année (+0.35% en moyenne), ce qui réduitlacapacité?nancièredesacheteurs.Acheteurs qui sont souvent au maximum du montant mensuel qu’ils peuvent allouer à leur remboursement hypothécaire (taux d’e?ort moyen de43.6% pour les primo-accédants).

Les investisseurs sont eux impactés depuis le 1er janvier par une réglementation et une ?scalité moins avantageuse. Ils doivent en e?et disposer d’un apport minimum en fonds propres correspondantà20%duprixdubienet100%desfraisaccessoirespourenvisager une opération. A cela s’ajoute la réduction dutauxd’amortissementaccéléréà5%rendant l’opération moins attrayante ?scalement..

Toutefois le marché immobilier présente des fondements solides et les dernières évolutions ne laissent pas présager une baisse des prix. En revanche, il apparaît que les propriétaires-occupants regagnent du terrain par rapport aux investisseurs moins nombreux dans les conditions actuelles. Et nous ne pouvons que constaterunintérêttrès important sur des biens de grande taille avec des extérieurs en périphérie (comme le démontre par exemple l’augmentation deprixde32%surunandeSteinfortoude30%de Walferdange), et un intérêt moins intense que d’habitudeen ville !