Chaque année au Printemps, atHome vous donne les chiffres du premier trimestre de l’année et son analyse sur les tendances à venir au Luxembourg :

• une hausse des prix à deux chiffres dans toutes les régions, sauf le Centre
• un attrait prononcé pour les régions éloignées de la capitale
• une question : Faut-il investir en Grande-Région ?

L’immobilier en 2021 : le ralentissement prononcé de la hausse des prix dans la région Centre avec 5,2% en 12 mois

C’est un discours que l’on entend depuis des années. « La flambée des prix de l’immobilier au Luxembourg ne sera pas éternelle et le marché finira par se stabiliser. »

Alors que le Covid-19 a fait naitre des envies d’habiter à la campagne et que de nombreuses entreprises envisagent de prolonger les mesures de télétravail jusqu’à la fin de la pandémie, nous observons pour la première fois une hausse des prix plus rapides dans les régions Ouest, Est, Sud, et Nord du pays que celle de la région Centre.

En effet, avec sa hausse de 5,2% en 12 mois (5,4% pour les appartements et 5% pour les maisons), la hausse en région Centre reste étonnamment modérée face aux augmentations à deux chiffres des autres régions :

• 11,5% pour la région Nord (10,2% pour les appartements et 12,9% pour les maisons)
• 10,7% pour la région Sud (12,4% pour les appartements et 9% pour les maisons)
• 13,5% pour la région Est (15,5% pour les appartements et 11,6% pour les maisons)
• Et enfin, 11,7% pour la région Ouest (8,5% pour les appartements et 14,9% pour les maisons)

En comparaison, on observait une hausse de 11,5% dans la région Centre entre mars 2019 et mars 2020 (11% pour les appartements, 12% pour les maisons). La progression des prix a été réduite de moitié, tandis qu’elle est restée sensiblement la même dans les autres régions (13% dans la région Nord, 14,5% dans la région Sud, 12% dans la région Est et enfin 10,5% dans la région Ouest).

Cette tendance est significative puisque la région Centre a toujours été celle dont les prix augmentaient le plus vite.

Après une hausse notable du prix des maisons dans la région Centre entre mars 2019 et mars 2020, l’écart se réduit entre le Centre et les autres régions entre mars 2020 et mars 2021. En regardant plus en détail les 3 derniers semestres, on remarque une baisse historique de 2,6% entre octobre 2020 et mars 2021.

Même dynamique du côté des appartements, avec une baisse de 2,1% sur les 6 derniers mois.

Dans une moindre mesure, on remarque une tendance similaire dans la région Ouest, deuxième région la plus chère du pays. Simple baisse suite à une hausse majeure, ou signe que les prix ont atteint leur plafond dans la région Centre ?

Selon les chiffres du Statec et du Liser, l’année 2020 a été une année historique avec 14,5% d’augmentation. Or, en comparant avec les annonces sur atHome entre Mars 2020 et Mars 2021, on constate une hausse moins importante :

• Hausse de 10% sur les appartements anciens
• Hausse de 12% sur les maisons anciennes
• Hausse de 15% pour les projets neufs

Soit une hausse globale de 12,3% en un an. Ce premier trimestre 2021 est-il annonciateur d’un retour à une croissance similaire à la période 2012-2018 avec une hausse à un chiffre après deux années d’augmentation à deux chiffres ?
Observons l’évolution des prix dans la location, toutes régions confondues : Nous savons que par solidarité, de nombreux propriétaires n’ont pas souhaité augmenter leurs loyers, mais est-ce la seule explication pour la stagnation du prix des appartements et la baisse du prix des maisons ? La location aurait-elle atteint sa stabilité au début de l’année 2019 ?

Cette évolution est particulièrement intéressante lorsque l’on sait que la majorité des logements en location se trouvent dans la région Centre (65% des annonces disponibles sur atHome.lu).

Et la capitale dans tout ça ? Les prix de vente élevés de la région Centre sont bien entendus influencés par ceux de la capitale. A Luxembourg-Ville, le prix moyen au m2 pour les logements anciens s’élève désormais à 9791€/m2, tous quartiers confondus, soit une hausse de 2,6% en 6 mois. Cette hausse est due à de fortes augmentations de prix, notamment à Belair, Eich, Gasperich, Pfaffenthal ou encore Weimerskirch. Mais cette hausse est fortement ralentie par des quartiers dont le prix a baissé durant le dernier semestre :

• Dommeldange, de 8812€/m2 à 8002€/m2 actuellement
• Hamm, de 8840€/m2 à 7671€/m2 actuellement
• Hollerich, de 10771€/m2 à 9305€/m2 actuellement
• Merl, de 10304€/m2 à 10178€/m2 actuellement
• Muhlenbach, de 8639€/m2 à 8600€/m2 actuellement
• Clausen, de 11713€/m2 à 11400€/m2 actuellement
• Rollingergrund, de 8925€/m2 à 8776€/m2 actuellement

Notons que ces chiffres sont à nuancer car ils fluctuent selon les offres disponibles.

A contrario, du côté des appartements neufs, la tendance à la hausse persiste avec un prix moyen au m2 de 9909€ toutes régions confondues, soit une hausse de 15% en un an.
Avec 42,97% des projets neufs situés dans la capitale, la région Centre devrait rester la région la plus chère du pays ces prochaines années malgré le ralentissement de la hausse des prix dans les biens anciens.

Covid-19 et immobilier : depuis la pandémie, 61% des résidents ont davantage envie de s’installer hors de la ville.

Nous l’avons constaté ci-dessus, la région Centre enregistre sa première baisse de prix de ces dernières années tandis que les prix dans les autres régions continuent de monter.

Confinement, émergence du télétravail… Aujourd’hui, vivre près de son lieu de travail est moins une priorité qu’avant la pandémie. Une tendance s’est révélée ces derniers mois : pour la première fois au Grand-Duché, on note un engouement pour les logements à la campagne et dans les régions plus éloignées de la capitale. Selon un sondage auprès de notre communauté, 61% des interrogés ont davantage envie de s’installer hors de la ville depuis la pandémie.*

Comparons les volumes de recherches (location et vente) du premier trimestre 2020 à celles du premier trimestre 2021 :
Si le duo de tête reste le même (région Centre et région Sud), il perd du terrain face aux régions Est, Nord, et Ouest, en passant de 71,78% des recherches à 69,12%, soit 81 545 recherches de moins. La plus belle progression est enregistrée par la région Nord, auparavant à la 4ème place des recherches avec 9,69% qui passe en 3ème place avec 10,98%, soit 39 546 recherches de plus qu’au premier semestre 2020.

Cette attractivité pourrait expliquer la hausse des prix plus élevée dans toutes les régions, sauf la région du Centre.

*Sondage avril 2021 : La pandémie vous a-t-elle donné envie de vous installer à la campagne ? Pourcentage calculé
sur 112 réponses.

Face aux prix du Luxembourg, faut-il envisager de devenir frontalier ?

En attendant la stabilisation des prix, doit-on repenser notre lieu de vie ? Si certains s’éloignent de la capitale pour habiter dans les autres régions luxembourgeoises, d’autres font le choix de partir s’installer en France, en Belgique, ou en Allemagne. Acheter plus grand, avoir un jardin, payer un loyer plus faible; les raisons de traverser la frontière sont nombreuses. Mais en comptant les coûts additionnels et les temps de transport, est-ce vraiment intéressant ?

En France, pays qui accueille le plus de travailleurs frontaliers, le prix moyen pour acquérir un appartement s’élève à 166 363 € tandis qu’il vous faudra en moyenne 306 915 € pour acheter une maison. La ville frontalière la moins chère pour acheter un appartement en France est Briey, avec un prix moyen de 89 576 €, et Villerupt pour l’acquisition d’une maison qui vous coutera en moyenne 197 582 €.

Si vous souhaitez vous installer en Allemagne, comptez en moyenne 291 631 € pour un appartement, et 401 522 € pour une maison. Saarburg est la ville frontalière la moins chère pour acquérir un appartement en Allemagne avec un prix moyen de 174 681 €. Si vous souhaitez acheter une maison, Mettlach est la ville la plus bon marché avec un prix moyen de 259 458 €.

Enfin, pour vous installer en Belgique, comptez un prix moyen de 221 996 € pour un appartement et 326 580 € pour une maison. La ville frontalière la moins chère de Belgique pour l’acquisition d’un appartement est Neufchâteau avec un budget moyen de 187 470 €. Pour les maisons, c’est Virton et son prix moyen de 252 333 € qui est la plus accessible.

Toutes les villes ne sont pas pour autant bon marché : Zoufftgen, en France, a les prix les plus élevés avec un budget moyen 226 129 € pour un appartement, et 424 217 € pour une maison.
En Allemagne, à Irrel, comptez 371 450 € pour un appartement et 556 738 € pour une maison à Trier. En province de Luxembourg, c’est Martelange qui se hisse en haut du podium avec un prix moyen de 247 500 € pour un appartement, et 491 000 € pour une maison.

Si les villes frontalières voient leurs prix augmenter en conséquence de leur proximité au Grand-Duché, ils restent néanmoins en deçà des prix de la région Nord du Luxembourg, la moins chère du pays. S’installer de l’autre côté de la frontière est donc toujours financièrement intéressant pour l’acquisition d’un logement.

Par ailleurs, le coût de la vie est globalement moins cher hors du Luxembourg : courses alimentaires, abonnement mobile et internet, restaurants ; à la fin du mois, les frontaliers ont des dépenses fixes moins onéreuses que les résidents.

En revanche, c’est sur le temps de transport pour se rendre sur leur lieu de travail que les résidents luxembourgeois sont gagnants. Selon un sondage des frontaliers.lu de 2019, 38,3% des frontaliers sondés passent entre 1h et 1h30 par trajet. Ils sont 28,6% à prendre entre 45 minutes et 1h pour leur trajet, et 11,8% à y passer plus de 1h30.

Cela dit, force est de constater que l’émergence du télétravail a considérablement allégé le trafic routier en 2020. La possibilité de conserver cette flexibilité au sein de nombreuses entreprises à l’avenir viendra sans doute conforter les tendances qui se dessinent déjà aujourd’hui…

Lire l'entièreté du rapport ici.