Comme chaque année, JLL Luxembourg dresse le bilan du marché de l'immobilier résidentiel luxembourgeois. Le moins que nous puissions dire, c’est que le marché résidentiel 2022 fut chahuté. Il a subi un mouvement de balancier, bousculé d’une part, par l’augmentation des taux d’intérêt qui rend encore plus compliqué l’accès à la propriété et d’autre part, une demande résolument tournée vers le marché locatif par conséquence. Pour couronner le tout, les nouvelles réglementations prévues par le gouvernement pénaliseront les bailleurs privés qui risquent de se rarifier.

La baisse du pouvoir d’achat dédiée à l’immobilier fait chuter le nombre de ventes

En 2022, le marché résidentiel de la vente et de l’acquisition a subi l’augmentation des taux d’intérêt. Le pouvoir d’achat dédié à l’immobilier est en baisse alors que les prix de vente demeurent à leurs mêmes niveaux dans la majorité des cas. Un exemple parlant est que pour une mensualité de 3.200 euros, la capacité d’emprunt a diminué de 887.083 euros (en janvier 2022) à 683.330 euros (en décembre 2022). Quand on sait que le prix moyen annoncé pour un appartement à Luxembourg-Ville dépasse le million d’euros, il est clair que l’on a vu apparaitre un nouveau phénomène : la disparition d’un pourcentage d’acquéreurs qui déserte les quartiers centraux.

De plus, les investisseurs privés sont restés prudents, voire absents du marché, car les taux d’intérêt élevés (au-delà de 4%), l’inflation (6%) et un rendement limité (souvent inférieur à 3%) étouffent l’intérêt pour l’investissement en immobilier résidentiel et incitent à la prudence lors de l’acquisition d’un bien.        De quoi encore réduire le nombre de ventes.

Toutefois, une conséquence positive de la diminution des ventes est à souligner : la spéculation immobilière est à l’arrêt. Cette spéculation misant sur une augmentation future du prix de l’ordre de 10 à 15% /an s’avère plus risquée. En témoigne le net recul des autorisations de bâtir octroyées durant les neuf premiers mois de 2022 par rapport à la même période en 2021 (- 27%).

En 2023, nous nous attendons à une régularisation du marché avec une stabilisation des prix de vente pour le centre et plus qu’une légère augmentation des prix en périphérie et dans les villes régionales.

Le marché locatif en pleine effervescence

En 2022, le marché locatif a profité de la réorientation de la demande, en effet, cette dernière s’est tournée majoritairement vers cette option. La demande est telle qu’il y a maintenant un risque de pénurie du marché locatif. D’autant plus, que les investisseurs privés, omniprésents auparavant, marquent une pause.

Pour 2023, JLL s’attend à une augmentation des loyers :  toujours le déséquilibre entre l’offre et la demande comme règle absolue. Cette augmentation combinée à la stabilisation des prix de vente devrait avoir un effet positif sur les rendements.

Les nouvelles réglementations inquiètent les bailleurs

Les mesures prévues dans le projet de loi relatif à la refonte du « bail à loyer » visant à protéger le locataire (garantie locative réduite de trois à deux mois, honoraires d’agent à charge des deux parties, plafonnement du loyer annuel, etc.) rendent les bailleurs incertains quant au rendement futur de leurs investissements en immobilier résidentiel. Par conséquent, bon nombre d’investisseurs postposent tout investissement dans l’intervalle.

La réforme du bail prévoit de limiter le rendement à 3% du montant investi - contre 5% actuellement - pour les logements existants ayant une performance énergétique F ou plus bas. De plus, les propriétaires sont confrontés à des coûts de rénovation toujours plus élevés, ce qui les incite à postposer les rénovations nécessaires pour obtenir une meilleure performance énergétique et donc un rendement plus élevé, mais toujours limité à 3,5% pour le neuf proposés par la réforme du bail.

Des opportunités pour ceux qui sauront les saisir

A ce jour, la majorité des demandes concerne un logement offert à la location, contre moins que la moitié il y a deux ans. Dans ce contexte, il va de soi que l’offre de biens à la location sera vite insuffisante pour satisfaire la demande. La demande accrue pour le marché locatif et une future stabilisation des prix de vente pourraient offrir des opportunités à des promoteurs et des investisseurs qui souhaitent se positionner dans les projets « build-to-rent ».