En Suisse, la flambée des prix de l’immobilier haut de gamme, qui a atteint 10% en 2022, touche à sa fin. L’année dernière, les logements de luxe en propriété se sont appréciés de 2% en moyenne.

Ce ralentissement est dû aux maisons individuelles, dont l’enchérissement s’est limité à 1% en 2023 (contre +8% en 2022). Pour les appartements en PPE, ce chiffre est tombé de 9 à 3%.

Dans l’ensemble, l’immobilier de luxe a un peu moins progressé que le marché global. Les prix sont aujourd’hui supérieurs de 25% à leur niveau d’avant la pandémie.

A court terme : peu de vents favorables

Havre de sûreté, avec ses institutions stables et son niveau de vie élevé, la Suisse devrait rester attrayante dans le contexte géopolitique actuel. Or, cette sécurité est devenue nettement plus coûteuse avec le franc fort et l’évolution des prix, ce qui a plutôt freiné la demande étrangère pour l’immobilier de luxe.

La fortune moyenne des ménages suisses (hors immobilier) a stagné ces deux dernières années. L’économie évoluant en deçà de sa tendance de long terme, elle peine à soutenir la demande de biens immobiliers onéreux. « Les objets mis en vente attirent moins de clientes et clients potentiels et ceux-ci remettent de plus en plus en question le prix demandé. Si les vendeurs sont pressés par le temps, ils risquent de devoir accepter des réductions. Pour l’année en cours, nous nous attendons à une légère baisse des prix dans le segment du luxe, d’un peu plus de 1% », explique Katharina Hofer, économiste spécialiste de l’immobilier chez UBS.

Trois des quatre localités les plus chères en matière d’immobilier de luxe sont des communes de montagne. Saint-Moritz (GR) arrive en tête du classement, avec des prix au m2 qui dépassent 42 000 francs, soit un peu plus qu’à Gstaad (39 000 francs / m2) dans le canton de Berne. Cologny (GE), au bord du lac Léman, dépasse les 35 000 francs le m2, tout comme Verbier (VS).

Dans les autres communes à forte proportion de luxe autour de Genève et du lac de Zurich, les objets les plus cotés se négocient à partir de 25 000 francs / m2. Pour une maison en bon état sur 1500 m2 de terrain, il faut débourser 8 à 10 millions de francs. Au Tessin, les prix démarrent à près de 20 000 francs / m2.

Les emplacements moins chers rattrapent leur retard

Il y a dix ans, les destinations de luxe bien établies – Saint-Moritz, Gstaad et Verbier – figuraient déjà en tête des communes suisses les plus chères. Elles ont depuis maintenu leur position haut la main. « Sur la durée, les marchés de l’immobilier de luxe, notamment traditionnels, font preuve d’une stabilité remarquable. Les corrections cycliques des prix à court terme se sont pour la plupart effacées au cours de la dernière décennie », ajoute Katharina Hofer. Parmi les cent communes suisses les plus chères, on constate en moyenne peu de changements au classement autour du lac de Zurich et dans l’agglomération genevoise.

Il n’en va pas de même en Suisse centrale, où les communes zougoises étudiées ont gagné en moyenne plus de trente places en dix ans. Cela montre à quel point la stratégie de faible fiscalité les rend attrayantes, en particulier pour les ménages qui disposent de revenus et d’une fortune élevés.

Mais le plus grand gagnant de la dernière décennie est la commune uranaise d'Andermatt, en plein essor, qui est de plus en plus perçue comme une destination de luxe grâce à la construction de nombreux immeubles de haut standing. Au Tessin, en revanche, le niveau des prix n’a pas suivi les autres communes analysées, en raison d’une suroffre de logements haut de gamme.