Selon l'étude de PwC intitulée « Real Estate 2020: Building the future », les transformations démographiques et l'urbanisation rapide au sein des marchés émergents contribueront à une croissance considérable du secteur de l'immobilier au cours des six prochaines années. Cette croissance de l'offre devrait ainsi s'accompagner d'une augmentation des investissements dans le secteur.

À l'horizon 2020, les gestionnaires bénéficieront de plus nombreuses opportunités de marché, assorties de plus grands risques et de nouveaux leviers de création de valeur.

« Les enjeux du développement durable sont déjà une réalité pour le secteur, qui doit faire face à l'augmentation du prix de l’énergie, au changement climatique et aux nouvelles réglementations environnementales, mais ces impacts seront bien plus significatifs à l'horizon 2020 », estime Kees Hage, associé et Global Real Estate Leader chez PwC Luxembourg.

« Les nouvelles technologies influencent déjà les fondamentaux du marché, mais en 2020 elles auront redéfini en profondeur des pans entiers du secteur. L'immobilier jouera également un rôle plus important dans l'écosystème financier, occupant l'espace libéré par les banques. »

Tendances et impacts macroéconomiques
Les tendances macroéconomiques suivantes se dégagent pour le secteur :

• Expansion urbaine dans les économies à forte croissance en Asie, en Afrique, au Moyen Orient et en Amérique latine. L'urbanisation se poursuivra également dans les pays occidentaux, mais à un rythme moins soutenu.
• La croissance dans les marchés émergents est susceptible d'exacerber la concurrence autour des actifs immobiliers et entre les acteurs du secteur.
• Le marché immobilier sera pleinement soumis aux enjeux du développement durable, avec à la clé de nombreux risques, mais aussi de nombreuses opportunités de marché pour les gestionnaires d'actifs immobiliers.
• L'offre et la demande immobilière seront également influencées par les évolutions technologiques : l'essor du commerce en ligne fera diminuer la demande en matière de surfaces commerciales, mais les délais de livraison toujours plus serrés feront augmenter les besoins en matière d'espaces logistiques à proximité des clients. En parallèle, le télétravail et la création de bureaux décentralisés feront diminuer les besoins en matière d'espaces de bureau. Pour les promoteurs immobiliers, les avancées technologiques rendront la construction écologique plus accessible.
• Les capitaux privés joueront un rôle clé dans le financement des besoins du secteur et de son infrastructure sous-jacente. Les gestionnaires d'actifs immobiliers devront s'appuyer sur une gamme complète de financements pour faire face aux nouveaux types risques, souvent assortis d'horizons de placement à très long terme.

L’immobilier au Luxembourg
Le secteur immobilier a connu une année 2014 très favorable au Grand-Duché. Les rendements élevés, la solvabilité des locataires et le faible taux de vacance continuent d'attirer les investisseurs.

La valeur du marché résidentiel est estimée à 120 milliards d'euros et devrait poursuivre sa croissance au cours des prochaines années, mais à rythme moins soutenu. La hausse anticipée de 30% du marché résidentiel sera essentiellement portée par l'arrivée de nouveaux résidents. Malgré les prix élevés, la demande résidentielle devrait se maintenir, notamment en raison de l'augmentation projetée du nombre de résidents expatriés.

L'immobilier commercial connaît aussi une forte croissance : avec une surface totale de 500 000 m2, la densité commerciale par habitant est sensiblement plus élevée au Luxembourg que dans de nombreux autres états européens. La surface occupée par les grands centres commerciaux devrait augmenter de 80 000 m2 d'ici 2017, soit une augmentation de plus de 15 %. Cependant, les progrès technologiques devraient continuer à transformer les habitudes des consommateurs.

« Les nouvelles technologies, notamment le commerce en ligne, sont des enjeux fondamentaux qui redéfiniront en profondeur le secteur immobilier », estime Amaury Evrard, associé responsable des pôles Immobilier et Infrastructure chez PwC Luxembourg.

Au Luxembourg, la plupart des centres commerciaux proposent déjà des points de retrait express ou des services de livraison à domicile, et les professionnels du secteur devront satisfaire aux besoins grandissants du marché en matière d'espaces de stockage et d'infrastructure logistique.

Avec une valeur estimée à plus de 23 milliards d'euros, le marché de l'immobilier de bureau au Luxembourg s'est en grande partie redressé après la crise. Cependant, la demande en matière de locaux professionnels devrait rapidement dépasser l'offre, laissant présager un écart de plus de 20% entre l’offre et la demande dans les années à venir.

« La concurrence accrue autour des espaces de bureau centraux entraînera la hausse des loyers dans ces zones et portera les projets de construction en périphérie », affirme Amaury Evrard.

Le secteur sera également influencé par les enjeux de la mobilité et du développement durable. En raison des problèmes de circulation que connaît le pays, les biens résidentiels et commerciaux situés à proximité des transports en commun seront davantage recherchés. En matière de construction durable, on constate au Grand-Duché une augmentation considérable du nombre de constructions ayant obtenu une certification environnementale : les bâtiments éco-certifiés représentent actuellement 12 % du parc bâti au Luxembourg, comparé à une moyenne de 2 % en Europe.

Si la plupart de ces tendances sont évidentes, l'étude de PwC souligne l'importance de ne pas sous-estimer les conséquences très réelles de ces évolutions pour le secteur. « Le secteur se caractérise par des horizons d'investissement très longs : il faut agir dès maintenant pour préparer ces évolutions », conclut Kees Hage.

L'étude « Real Estate 2020: Building the future » est disponible en langue anglaise sur www.pwc.lu