Parmi 37 villes étudiées, dont Bruxelles et Luxembourg, sept marchés affichent une réelle croissance des loyers. Certains entament leur élan et d’autres ne subissent qu’une correction de leurs « loyers prime » mais la tendance est encourageante…

Jusqu'à présent, la crise grecque n’a eu qu’un effet limité sur l'ensemble des marchés immobiliers de bureaux européens…

Après une baisse temporaire au 1er trimestre (-0,7%), l'indice des loyers européens de bureaux a renoué avec la croissance.

L’indice pondéré des loyers européens de bureaux a, quant à lui, légèrement augmenté de 0,5% par rapport au trimestre passé, indiquant un élan positif à travers le reste de l'Europe et ce, malgré une légère baisse des « loyers prime » à Paris et à Varsovie.

La performance s’affiche pour la plupart des marchés de la zone euro. JLL relève la plus forte progression de l’indice (0,7%) depuis ces 4 dernières années (à l’exception du second trimestre 2014 avec une croissance de 1,9%).

Tour des marchés européens :

• Espagne: forte reprise du marché. La croissance de leurs « loyers prime » représente 5,7% à Barcelone et 1,0% à Madrid.
• Allemagne : la croissance de l’emploi a généré une augmentation de la prise en occupation des bureaux. Alors que les loyers sont restés stables à Hambourg et à Düsseldorf, une hausse a été observée à Francfort (1,4%) et à Munich (1,5%). Berlin a surperformé avec une croissance des loyers de 4,5% au 2ème trimestre.
• France: à Paris, les « loyers prime » du CBD (Central Business District) ont légèrement diminué         (-1,4%). Ce deuxième trimestre consécutif à la baisse témoigne de la frilosité des entreprises. Celles-ci maintiennent une politique de limitation des coûts. Même s’il existe un risque, à court terme, que les chiffres du marché parisien de bureaux ne subissent à nouveau quelques nouvelles corrections mineures, les fluctuations ne permettent pas d’établir une tendance particulière.
• Londres City, Dublin, Copenhague et Helsinki, entre autre, bénéficient d’une augmentation de leurs « loyers prime » en réaction à une offre qui s’amenuise. Et à l’inverse, l’excédent d’offre pénalise les marchés de La Haye, de Rome et de Varsovie.

En dehors de la zone euro, une note positive pour les marchés russes. Moscou et Saint-Pétersbourg quittent la « zone rouge » du cadrant de notre « Office Property Clock » qui illustre les loyers en baisse pour une zone « plus confortable » rassemblant les marchés stabilisant leur situation critique.

En général, les perspectives européennes des marchés de bureaux sont optimistes et une croissance moyenne annuelle de 2,1% est prévisible. La prise en occupation pour ce second trimestre, en Europe, vient juste de dépasser les 2,8 mio de m². Soulignons que ce résultat est encourageant car il s’avère être le second trimestre (T2) le plus élevé des T2 et ce, depuis 2008 (juste avant la crise). Par conséquent, le taux de vacance européen a subi une diminution pour le second trimestre consécutif. Il est maintenant de 9,4%.

Luxembourg: « Fulgurante ascension des loyers prime témoigne de la dynamique de cet exceptionnel marché »

Les « loyers prime » des bureaux, au Luxembourg, ont subi une pression à la hausse dû au manque de disponibilité immédiate. Le taux de vacances s’établit à 3,8%.  Le « loyer prime » du CBD s’élève maintenant à € 45/m²/mois      (€ 540/m²/an) - hors TVA, ce qui représente une hausse de 7% par rapport au trimestre précédent et illustre la dynamique du marché actuel.

Une hausse de 10% du « loyer prime » au Kirchberg a été enregistrée. Le quartier de la gare n’est pas en reste puisqu’il comptabilise une augmentation de 5% de son « loyer prime » (€ 34/m²/mois - € 408/m²/an). La situation se répercute aussi en périphérie puisque la zone de l’aéroport  (€ 25/m²/mois - € 300/m²/an ) et Leudelange (€20/m²/mois - € 240/m²/an)  ont profité de cet élan. Les « loyers prime » des autres zones sont restés stables. Aucune correction n’est prévue pour ces 12 prochains mois.

Bruxelles: « La stabilité de notre marché immobilier de bureaux reste un avantage pour nos entreprises »

A Bruxelles,  le « loyer prime » se maintient à € 275/m²/an pour le 5ème trimestre consécutif. La demande se place en-dessous de sa moyenne et le taux de vacance reste trop élevée pour permettre une augmentation des loyers à court terme.

Notre marché immobilier de bureaux évolue donc toujours en faveur des occupants. En comparaison avec d’autres villes européennes, les loyers bruxellois restent très abordables et ce, même par rapport à des villes comme Amsterdam qui ont un taux de vacance plus élevé.

Par contre, il y a des signes d’augmentation dans certains quartiers: le quartier Nord, par exemple, où le « loyer prime » a augmenté de €185/m²/an à € 195/m²/an. Le quartier « européen », quant à lui, a réagi par une baisse constatée des avantages (incentives) à la location accordés aux entreprises. Le taux de vacance s’élève à 9,9%.

Pierre-Paul Verelst, Head of Research BeLux at Jones Lang LaSalle commente : « Même si la tendance générale des perspectives européennes est positive, les marchés immobiliers de bureaux  évoluent de manière disparate. Notre outil « Office Property Clock Index »  le démontre très clairement. Certains marchés en difficulté se tournent vers de meilleures perspectives mais subissent encore quelques corrections. Par contre, le Luxembourg performe sur l’échiquier européen, tire son épingle du jeu et se place en tête du peloton, aux côtés de Londres et Dublin. Et du point de vue des entreprises, Bruxelles reste indéniablement une capitale de choix grâce à ses loyers de bureaux attractifs. »

Cliquez ici pour voir plus de détails online via l’outil « Office Property Clock Index » , notamment l’évolution des marchés au cours des quatre trimestres précédents.