Le marché immobilier commercial a traversé plusieurs phases en 2020, avec le choc initial et le gel de l'activité qui s’en est suivi, puis la reprise de l'activité au cours de l'été et enfin, une seconde vague de restrictions à la fin de l'année. Le secteur de l’HORECA est, sans nul doute, le plus touché. En effet, les restaurateurs et les exploitants de bars ont fait part de leurs inquiétudes sur l’avenir et ont laissé parler leur désarroi face à la situation, comme en témoigne leurs récentes manifestations.
Dans ce climat d'incertitude, la plupart des investisseurs ont choisi d’appuyer sur le bouton « pause » et se sont concentrés sur d'autres classes d'actifs plus résilientes à la crise. JLL analyse l’impact de la crise sur les chiffres du secteur, dresse le bilan de l'année écoulée et esquisse les perspectives du marché immobilier commercial pour 2021.

Le marché des occupants

La prise en occupation s’effondre mais... Difficile de comparer cette année compliquée avec l’année 2019 qui a été un record en grande partie grâce à l’ouverture du Shopping Center Cloche d’Or. En 2020, 23.155 m² de transactions « Retail » ont été recensées , soit une chute de 77% en base annuelle. Si l’on se réfère à la moyenne sur cinq ans, le recul est de 50%.

Les principaux chiffres de 2020 pour le secteur de l’immobilier commercial luxembourgeois :

• Le premier segment analysé est celui du « Retail Warehousing ». Il représente 44% de la prise en occupation totale, soit 10.286 m². Il s’agit d’un recul de 35% sur un an. Toutefois, la taille moyenne des transactions a augmenté de 18%, par rapport à la moyenne sur 5 ans, à 1.063 m². Les enseignes les plus actives sont les supermarchés comme Lidl (deux transactions) et Delhaize (une transaction dans le nouveau projet de parc commercial ‘Escape’ à Capellen).
• Le segment des « Centres Commerciaux » représente 28%, soit 6.495 m². Un effondrement de 91% par rapport au record de 2019, avec une taille moyenne de 251 m², soit 14% de moins que la moyenne sur 5 ans. Traditionnellement, ce segment est animé par les grandes chaines « Fashion ». Cette année, les deux plus grandes transactions ont été réalisées par New Yorker et C&A dans le Knauf Shopping Center à Pommerloch.
• Les « High Streets » représentent également 28% de la prise en occupation totale, soit 6.374 m². Ce segment semble plus résilient car il n’a diminué « que » de 13% en base annuelle. La taille moyenne des transactions est quasiment inchangée par rapport à la moyenne sur 5 ans et s’élève à 278 m².
• Si on dresse un classement par secteur d’activité pour 2020, le top 3 est constitué par : les supermarchés, en pole position, qui se distinguent avec un total de prise en occupation de 7.652 m², suivis des enseignes « Fashion » avec 3.791 m² et l’HORECA avec 2.938 m² (volumes extrêmement restreints par rapport à 2019).

Les rares enseignes HORECA actives au cours de l’année 2020 ont été : par exemple « Cocottes » qui a réalisé deux transactions et Delitraiteur.

Peu de nouvelles enseignes en 2020. En corollaire de ce net recul de la prise en occupation, les nouvelles enseignes se font plutôt rares. Dans ce contexte troublé, le luxe fait mieux que se défendre, et ce d’année en année car après Rolex en 2019, c’est Vuitton qui relève les chiffres en se transférant dans l’emblématique Carré Bonn.

La joaillerie et l’horlogerie poursuivront leur progression au centre-ville dans les mois à venir. La chaine d’habillement multi-marques ZEB a quant à elle ouvert à Bettembourg. Autres mouvements début 2021 : Monoprix Place Guillaume et Decathlon à Royal-Hamilius. Il faut malheureusement observer que plusieurs grandes chaines internationales réduisent la voilure à Luxembourg ainsi que dans d’autres marchés européens en fermant des magasins. C’est le cas de Zara et Pull & Bear Grand-Rue, de H&M et Veritas à Avenue de la Gare et Ici Paris XL Rue de l’Alzette à Esch.

Le taux de vacance est en hausse. La disponibilité d’espaces commerciaux est en hausse sensible au Grand-Duché. A l’échelle du pays, le taux de vacance s’élève à 7,4%, contre 6,4% il y a un an. A Luxembourg-Ville, en terme de surface, 8,8% est actuellement disponible. Notons que cette tendance à la hausse est observée partout en Europe depuis plusieurs années. La crise due à la pandémie du COVID a accentué cette dégradation entamée avec l’expansion du e-commerce. Jusqu’ici l’e-commerce n’a pas encore percé au Luxembourg de manière aussi exponentielle que dans d’autres marchés européens en raison des courtes distances entre les lieux de résidence des consommateurs et l’offre diversifiée des commerces répondant à leurs besoins.

Livraisons des projets en net recul. Trois livraisons seulement ont été actées en 2020, ce qui représente une superficie totale de 23.148 m². Il s’agit essentiellement du Shopping Park de Bettembourg (13.000 m²) et de l’extension du Knauf Shopping Center à Schmiede (8.000 m²). Comparé au record de 2019, il s’agit d’une diminution de 83% de livraisons de projets « Retail ».

Les loyers "prime" confirment leurs niveaux élevés à Luxembourg-Ville. Cela peut sembler paradoxal alors que de nombreux commerces sont en mode « survie » mais 2 transactions ont été signées à un niveau record de loyer : 150€/m²/ mois (hors TVA) à la Grand-Rue (segment « High Streets »). Pour le reste du marché, les loyers résistent pour l’instant. Cependant, en raison du nombre croissant d’espaces commerciaux disponibles à la location et de la situation traversée par le Retail, les propriétaires sont peu à peu disposés à négocier des réductions de loyer afin de sécuriser un occupant. A ce jour, il n’est toutefois pas question de dégringolade. Dans les deux autres segments de marché, les loyers « prime » sont inchangés à € 110/m²/mois pour les centres commerciaux et à € 20/m²/mois pour les Retail Parks. Ces loyers portent sur les meilleurs emplacements.

Le marché de l’investissement en immobilier commercial

Si l’on se place dans une perspective européenne, nous observons depuis plusieurs années un net recul des investissements en immobilier commercial. Sur la période 2017 à 2020, le « Retail » représente 13% du volume total d’investissement immobilier en Europe. Si l’on regarde la période 2011 à 2016, cette proportion était de 22%. Les investisseurs se méfient de cette catégorie d’actifs en raison de la croissance exponentielle de l’e-commerce et cette méfiance s’est accélérée avec la crise sanitaire. Il s’ensuit une rotation sectorielle au profit des actifs immobiliers logistiques qui sont passés de 9% du total investi sur la période 2011 à 2016 à 13% depuis 2017. L’autre bénéficiaire de cette rotation sectorielle est la catégorie « Living », qui comprend le résidentiel, les maisons de repos, les hôtels et les chambres pour étudiants. Cette classe d’actifs est passé de 20% à 25% sur les périodes correspondantes.

Qu’en est-il du Luxembourg ?

Une seule transaction d’investissement à Luxembourg-ville a suffi pour que 2020 soit cotée comme exceptionnelle pour l’immobilier commercial ! Le volume annuel s’est élevé à environ 124 millions d’euros, soit le double du volume moyen des 5 dernières années. La vente du Belval Plaza à Firce Capital explique cette sur-performance.

Comme dans la plupart des pays européens, les rendements « prime » augmentent afin de refléter le risque accru. Les investissements « High Streets » se vendent autours de 3,75% (+25 pb sur un an) et les « Centres Commerciaux » à 4,75% (+25 pb). Toutefois pas de changements pour les rendements du « Retail Warehousing » qui se sont stabilisés à 5,5%. Ces rendements de référence sont théoriques et portent sur les meilleurs immeubles. Des transactions portant sur des actifs de seconde main ou ayant une vacance élevée peuvent être réalisées à des rendements nettement plus élevés.

Quelles perspectives pour 2021 ?

La prudence reste de mise…Les perspectives pour 2021 sont intimement liées à l’évolution de la pandémie. Verrons-nous de nouvelles enseignes pour « Foodies » exigeants ? Le segment du luxe tirera-t-il à nouveau son épingle du jeu ? Certains tablent déjà sur un « effet de rattrapage » au-fur-et-à-mesure que la vaccination de la population avancera. Nous nous attendons donc à un net rebond de l’activité des retailers.

Il est cependant probable que la disponibilité augmentera, et plusieurs projets sortiront de terre dans le courant de l’année.

Enfin, les rendements de l’immobilier commercial se maintiendront vers le haut en raison du risque élevé.

En conclusion

La pandémie impose une thérapie de choc au marché immobilier commercial. Le segment du « Retail Warehousing » sera le plus résilient. Ce segment est perçu comme un des gagnants de l’e-commerce et d’un point de vue de l’investissement fait figure de valeur refuge. A ce jour, le « Retail Warehousing » est encore en déficit d’offres et de m² au Grand-Duché et ne demande qu’à croître. Cette crise peut en effet jouer le rôle de déclencheur de nouvelles relations bailleur-commerçant afin de mettre ces différents partenaires dans les meilleures dispositions pour sortir de la crise d’une part en 2021 et d’autre part prendre la direction de la reprise en 2022.