Nexvia traque de manière continuelle les chiffres publiés par l’Observatoire de l’Habitat pour les besoins de son évaluateur immobilier. La société immobilière livre son analyse de l’évolution du marché résidentiel luxembourgeois.

L’accélération de l’augmentation des prix de l’immobilier est confirmée par les chiffres officiels publiés aujourd’hui : +14,5% en 2018 contre +6,6% en 2017 à Luxembourg-Ville et +9,3% sur le pays en 2018 contre +6,4% en 2017. Ce même rythme d’augmentation inédit est par ailleurs confirmé par les chiffres incluant les ventes du 1er trimestre 2019. Le prix au mètre carré d’un appartement existant dans le pays s’établit désormais à 5.653 euros dans le pays et 8.257 euros à Luxembourg-Ville.

La prime pour vivre dans la capitale continue d’augmenter très rapidement. L’engouement est tel pour la ville qu’il se reflète de manière surprenante voire contre-intuitive dans les chiffres de la dernière période de transactions actées (du 1er avril 2018 au 31 mars 2019). En effet le prix des appartements existants est plus élevé de 4% que celui des appartements vendus sur plan en considérant les chiffres affinés (c’est-à-dire excluant parkings et caves pour une comparaison objective). C’est la première fois que cette inversion est constatée à Luxembourg. Celle-ci est toutefois explicable en raison d’une localisation souvent plus centrale des appartements existants, donc plus chers que ceux proposés sur plan à Luxembourg-Ville.

La proximité de Luxembourg-Ville - et maintenant du coeur de la Ville - est le principal accélérateur de l’augmentation des prix. L’attractivité de la capitale est principalement liée à l’allongement considérable des temps de trajet ces dernières années. Habiter en ville est maintenant considéré - et vendu - comme un luxe.

Les prévisions de maintien de taux au plus bas, l’intérêt naissant des fonds immobiliers et des « family offices » pour l’immobilier résidentiel, et le profil des nouveaux arrivants laissent penser que la hausse va continuer, surtout en l’absence d’une politique plus agressive sur le nombre de nouvelles constructions. Sur base des derniers chiffres, on constate en effet que le nombre de ventes d’appartements en état futur d’achèvement a baissé de 7% en 2018 pour atteindre seulement 1.824 unités.

La demande en fort déséquilibre par rapport à l’offre actuelle induit par ailleurs des prix de vente très élevés sur certains biens pour lesquels une décote importante devrait être appliquée, comme par exemple un appartement sur une route principale, une exposition nord ou encore l’absence de parking dans un logement familial. Il est donc primordial
d’analyser en détails le bien immobilier et de ne pas surpayer un logement qui deviendrait moins attractif si l’offre était plus équilibrée avec la demande.

Les plans d’aménagement particuliers (PAP) autorisés et en cours d’analyse sont toutefois nombreux et permettent la construction d’environ 25.000 unités, soit une capacité d’accueil de plus de 50.000 personnes, rien que pour la ville de Luxembourg. Cela permettra-t-il de palier à la demande croissante en logement et dans un même temps de contenir l’augmentation des prix au bénéfice de l’attractivité du pays ?

Dans ce marché compliqué et évoluant rapidement, Nexvia intègre de l’intelligence artificielle combinant l’expertise de terrain de ses conseillers à son modèle de valorisation complexe. L’utiliser permet d’obtenir une bonne indication de prix avant de s’engager dans un achat ou une vente.